ในการดำเนินธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นการตั้งสำนักงาน โรงงาน หรือการเช่าเครื่องจักร สัญญาเช่า ถือเป็นตราสารกฎหมายเบื้องต้นที่มีผลกระทบโดยตรงต่อทั้งความคุ้มครองทางแพ่งและภาระภาษีอากรขององค์กร Station Account® ได้สรุปสาระสำคัญเชิงลึกเพื่อช่วยให้ผู้ประกอบการใช้ประโยชน์จากสัญญาเช่าได้อย่างถูกต้อง ปลอดภัย และเกิดประโยชน์สูงสุดทางภาษี
1. นิยามและความสำคัญทางกฎหมายของสัญญาเช่า
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 สัญญาเช่าทรัพย์สิน คือ สัญญาซึ่งบุคคลหนึ่งเรียกว่า ‘ผู้ให้เช่า’ ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ‘ผู้เช่า’ ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น
ความสำคัญทางกฎหมายที่ผู้ประกอบการต้องทราบ
- สิทธิการครอบครอง: ให้สิทธิผู้เช่าในการใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ โดยที่กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้ให้เช่า
- หลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดี: สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ (เช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียน ณ กรมที่ดิน)
- เกราะป้องกันข้อพิพาท: กำหนดขอบเขตความรับผิดชอบ เช่น ค่าบำรุงรักษา ค่าภาษี และการต่อสัญญา
2. สรุปข้อแตกต่างของประเภทสัญญาเช่าและการถือปฏิบัติ
Station Account® เปรียบเทียบความแตกต่างของสัญญาเช่าตามระยะเวลาและประเภทอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้
|
หัวข้อเปรียบเทียบ |
เช่าอสังหาริมทรัพย์ ≤ 3 ปี |
เช่าอสังหาริมทรัพย์ > 3 ปี |
เช่าสังหาริมทรัพย์ (เช่น เครื่องจักร/รถยนต์) |
|
รูปแบบเอกสาร |
หนังสือสัญญาเช่า ลงชื่อคู่สัญญา |
ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียน ณ กรมที่ดิน |
หนังสือสัญญาเช่า / ใบสั่งซื้อ (PO) |
|
ผลทางกฎหมาย |
ฟ้องร้องได้ไม่เกิน 3 ปี |
ฟ้องร้องได้ตามระยะเวลาในสัญญา (สูงสุด 30 ปี) |
ฟ้องร้องบังคับคดีได้ตามเงื่อนไขสัญญา |
|
อากรแสตมป์ |
ติด 1 บาท ทุกๆ ค่าเช่า 1,000 บาท |
ติด 1 บาท ทุกๆ ค่าเช่า 1,000 บาท |
ติด 1 บาท ทุกๆ ค่าเช่า 1,000 บาท |
|
ผลต่อการจดตั้งธุรกิจ |
ใช้เป็นหนังสือยินยอม/สัญญาเช่าเพื่อ รับจดทะเบียนบริษัท |
ใช้เป็นหลักฐานแสดงสถานที่ตั้งระยะยาว |
ใช้บันทึกเป็นต้นทุนการผลิต/การบริการ |
3. ประเด็นภาษีอากรที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า
การทำสัญญาเช่าไม่ใช่เพียงเรื่องกฎหมายแพ่ง แต่ผูกโยงกับภาษี 3 ตัวหลักที่สรรพากรเพ่งเล็ง:
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax): เช่าอสังหาริมทรัพย์ (นิติบุคคลเช่า) หัก ณ ที่จ่าย 5%, เช่าสังหาริมทรัพย์ หัก ณ ที่จ่าย 5%, บริการอื่นๆ ที่แฝงในสัญญา (เช่น ค่าบริการกลาง, ค่าทำความสะอาด) หัก ณ ที่จ่าย 3%
- ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT): การเช่าอสังหาริมทรัพย์ยกเว้น VAT แต่หากแยกสัญญาค่าบริการ/เฟอร์นิเจอร์ออกจากสัญญาเช่า ค่าบริการนั้นจะต้องเสีย VAT 7%
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ต้องระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่าฝ่ายใดเป็นผู้รับผิดชอบชำระภาษีส่วนนี้
4. ตัวอย่างการบันทึกบัญชีและการคำนวณภาษีเกี่ยวกับสัญญาเช่า
เพื่อให้นิติบุคคลปฏิบัติได้ถูกต้องตามมาตรฐานการบัญชีและกฎหมายภาษี Station Account® ขอยกตัวอย่าง 2 กรณีศึกษาจริง:
กรณีศึกษาที่ 1: สัญญาเช่าสำนักงาน (บุคคลธรรมดา ให้ นิติบุคคลเช่า)
บริษัท A ทำสัญญาเช่าอาคารจากนาย B (บุคคลธรรมดา) ค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท และมีค่าบริการกลางเดือนละ 10,000 บาท (บวก VAT 7%)
- ค่าเช่าอาคาร 50,000 บาท → หัก ณ ที่จ่าย 5% = 2,500 บาท
- ค่าบริการ 10,000 บาท → VAT 7% = 700 บาท → หัก ณ ที่จ่าย 3% = 300 บาท
- ยอดจ่ายสุทธิให้นาย B = (50,000 – 2,500) + (10,000 + 700 – 300) = 57,900 บาท
การบันทึกบัญชี (Journal Entry):
|
วันที่ |
รายการบัญชี |
เดบิต (บาท) |
เครดิต (บาท) |
|
Dr. |
ค่าเช่าอาคาร |
50,000 |
|
|
|
ค่าบริการ |
10,000 |
|
|
|
ภาษีซื้อ |
700 |
|
|
Cr. |
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายค้างจ่าย (ค่าเช่า 5%) |
|
2,500 |
|
|
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายค้างจ่าย (ค่าบริการ 3%) / เงินสด-ธนาคาร |
|
58,200 (รวมจ่ายสุทธิ 57,900 + ภาษีหัก 300) |
กรณีศึกษาที่ 2: สัญญาเช่ารถยนต์เพื่อใช้ในกิจการ
บริษัท B เช่ารถยนต์ขนส่งจากบริษัทเอกชน ค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท (ไม่รวม VAT)
- ค่าเช่ารถยนต์ 20,000 บาท | VAT 7% = 1,400 บาท | หัก ณ ที่จ่าย 5% = 1,000 บาท
- ยอดจ่ายสุทธิ = 20,000 + 1,400 – 1,000 = 20,400 บาท
|
วันที่ |
รายการบัญชี |
เดบิต (บาท) |
เครดิต (บาท) |
|
Dr. |
ค่าเช่าพาหนะ |
20,000 |
|
|
|
ภาษีซื้อ |
1,400 |
|
|
Cr. |
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายค้างจ่าย (5%) |
|
1,000 |
|
|
เงินสด / ธนาคาร |
|
20,400 |
*หมายเหตุ: สามารถศึกษารายละเอียดการอ้างอิงข้อกฎหมายเพิ่มเติมได้ที่ กรมสรรพากร
5. ตารางเปรียบเทียบผลกระทบทางภาษี: แยกสัญญา vs ไม่แยกสัญญา
การร่างสัญญาเช่าอย่างชาญฉลาดช่วยประหยัดเงินสดและลดภาระ VAT ได้อย่างมีประสิทธิภาพ:
|
รายการพิจารณา |
รวมสัญญาเดียว (ค่าเช่า + ค่าบริการ) |
แยก 2 สัญญา (สัญญาเช่า + สัญญาบริการ) |
|
การคิด VAT 7% |
ถูกคิด VAT 7% จากยอดรวมทั้งหมด |
คิด VAT 7% เฉพาะสัญญาบริการ |
|
การหัก ณ ที่จ่าย |
หัก 5% จากยอดรวมทั้งหมด |
สัญญาเช่า หัก 5% / สัญญาบริการ หัก 3% |
|
กระแสเงินสดจ่าย |
จ่าย VAT สูงขึ้นในส่วนของค่าเช่า |
ประหยัดสภาพคล่อง VAT ในส่วนของค่าเช่า |
|
ความเสี่ยงสรรพากร |
ต่ำ หากระบุชัดเจน |
ต้องทำสัญญาแยกฉบับและแยกการชำระเงินจริง |
ก่อนเริ่มต้นกิจการและจัดทำสัญญาเช่า หากท่านเป็นห้างหุ้นส่วนจำกัดที่กำลังวางแผนโครงสร้างธุรกิจ สามารถเลือกใช้บริการ [รับจดทะเบียนหจก] เพื่อจัดทำเอกสารสถานที่ตั้งให้ถูกต้องตั้งแต่ Day 1 หรือหากต้องการระบบบัญชีที่ได้มาตรฐาน สามารถใช้บริการ [รับทำบัญชี] จากทีมงานมืออาชีพของ Station Account®
6. FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาเช่า
- Q1: สัญญาเช่าไม่ได้ติดอากรแสตมป์ มีผลอย่างไรทางกฎหมาย?
A: สัญญาเช่ายังคงสมบูรณ์ตามกฎหมายแพ่ง แต่จะไม่สามารถใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งได้จนกว่าจะไปเสียอากรแสตมป์และชำระเงินเพิ่ม/ปรับตามประมวลรัษฎากรให้ครบถ้วน - Q2: เช่าอาคารในนามบุคคลธรรมดา แต่ต้องการนำค่าเช่ามาเป็นค่าใช้จ่ายบริษัท ทำได้หรือไม่?
A: ทำได้ แต่ต้องมีสัญญาเช่าระบุชื่อบริษัทเป็นผู้เช่าชัดเจน ชำระเงินผ่านบัญชีบริษัท และทำการหัก ภาษี ณ ที่จ่าย 5% นำส่งกรมสรรพากรทุกเดือน - Q3: การยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด ผู้เช่ามีสิทธิ์ได้รับเงินประกันคืนหรือไม่?
A: ขึ้นอยู่กับข้อความที่ระบุไว้ในสัญญา หากสัญญาระบุให้ริบเงินประกันได้เมื่อผิดสัญญา ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์ริบเงินได้ แต่หากไม่ได้ระบุไว้ ผู้ให้เช่าจะริบได้เฉพาะมูลค่าความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงเท่านั้น - Q4: เช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ไม่ได้ไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ผลคืออะไร?
A: สัญญาจะบังคับฟ้องร้องได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น ส่วนระยะเวลาที่เหลือเกินจาก 3 ปีจะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้
เรื่องล่าสุด
