ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร เราสรุปให้เข้าใจง่ายๆ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

สำหรับผู้รับทำบัญชีและคนที่มีอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรือจะเป็นสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ก็ตามจะต้องมีความรู้เกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย เพราะจะต้องทำความเข้าใจว่าจะต้องจ่ายแบบไหนหรือทำอย่างไรเพื่อให้ได้จ่ายภาษีน้อยที่สุด มันอาจไม่ง่ายเท่าไหร่ที่จะทำความเข้าใจแทบทั้งหมดของกฎหมายภาษี และในบทความนี้เราจะพาทุกท่านมาทำความเข้าใจภาษีที่ดิน ฯ ให้ได้ง่ายที่สุด ในภาษาธรรมดาที่ใครอ่านก็เข้าใจ

สารบัญ
    Add a header to begin generating the table of contents

    ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร ?

    จะเป็นภาษี 2 อย่างรวมกันคือจะมีภาษีของที่ดินและภาษีสำหรับสิ่งปลูกสร้าง เลยเรียกว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่จะนิยมเรียกกันว่า “ภาษีที่ดินฯ” ซึ่งจะเป็นภาษีที่ต้องเก็บเป็นรายปีตามมูลค่าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีนั่นเอง มีครอบครองอยู่เท่าไหร่ก็ต้องนำมาคิดภาษีทั้งหมด ที่ดินก็หมายถึงที่ดินปกติเลย ส่วนสิ่งปลูกสร้างก็ บ้าน อาคาร อะไรแบบนี้ 

    ซึ่งหน่วยงานที่รับผิดชอบในส่วนนี้ก็ขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่ ก็จะมี เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา เป็นต้น ซึ่งการกฎหมายการเรียกเก็บภาษีที่ดิน ฯ นี้ บังคับตั้งแต่ 13 มีนาคม 2562 แต่ว่าเริ่มมีการเก็บนั้นตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป ซึ่งจะมีการคำนวณอัตราภาษีตามประเภทของการใช้ประโยชน์ ก็จะเริ่มตั้งแต่ปีละ 0.01 – 3% ของมูลค่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเลย

    แต่ว่าในปี 2563 นี้ภาษีที่ดินใหม่ถูกเลื่อนออกไปอีก เพราะว่าทางกระทรวงมหาดไทยต้องการให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเตรียมพร้อมในการทำหน้าที่จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ดี เพราะว่ามีรายละเอียดค่อนข้างเยอะและยังต้องรอกฎหมายลูก 8 ฉบับจากกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยอีก ซึ่งจะมีการประกาศราคาประเมินที่ดินก็เป็น 1 มิถุนายน 2563 แจ้งการประเมินภาษีให้แก่ผู้เสียภาษี ก็ภายในมิถุนายนเช่นกัน และการชำระภาษีก็จะเป็นภายในสิงหาคม 2563 เช่นกัน 

    ส่วนในปี 2564 นั้นก็ยังคงเลื่อนออกไปอีก 2 เดือน เพราะการระบาดของไวรัสด้วย โดยขยายเฉพาะการจัดเก็บภาษีประจำปี 2564 รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยอาศัยอำนาจตามมาตรา 14 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เห็นชอบให้ขยายกำหนดเวลาดำเนินการของผู้ที่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามกำหนดเวลาในพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 เฉพาะการจัดเก็บภาษีที่ดิน ฯ ประจำปี พ.ศ. 2564 เป็นการทั่วไปอีก 2 เดือน

    ระยะเวลาเริ่มต้นนั้นตั้งแต่ตุลาคม 2563 – มกราคา 2564 สำหรับระยะเวลาในการชำระภาษีนั้นจะอยู่ในช่วงเดือนมกราคา – เมษายน 2564 ซึ่งการขยายเวลาก็จะปรับไปทุกส่วน เริ่มตั้งแต่การประกาศแจ้งรายการที่ดิน ฯ พฤศจิกายน 2563 ประกาศราคาประเมิน ฯ ก็เลื่อนมาเป็น มีนาคม 2564 แจ้งประเมินภาษี เมษายน 2564 ชำระภาษี มิถุนายน 2564 รายงานข้อมูลจัดเก็บภาษี มกราคม 2565 แจ้งชื่อผู้ค้างชำระภาษี (ทด.) สิงหาคม 2564 แจ้งเตือนภาษีค้างชำระ กรกฎาคม 2564 ผ่อนชำระภาษี มิถุนายน – สิงหาคม 2564 

    ใครคือผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ?

    สำหรับภาษีที่ดิน ฯ นี้จะเรียกเก็บกับคนที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เอาง่าย ๆ คือ ใครที่มีที่ดิน มีสิ่งปลูกสร้าง ครอบครองไว้หรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นสินของรัฐก็ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกฎหมาย ซึ่งจะเสียแบบภาษีบุคคลธรรมดาหรือจะแบบนิติบุคคลก็ได้ ครอบครองในปีไหนก็เสียภาษีสำหรับปีนั้นนั่นเอง 

    ในกรณีที่เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นเป็นคนละคน คนที่จะต้องเสียภาษีก็จะเป็นภาษีเฉพาะส่วนของมูลค่าที่ดิน ส่วนเจ้าของสิ่งปลูกสร้างก็เสียเฉพาะส่วนของมูลค่าสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น ซึ่งในการคำนวณภาษีนั้นทั้งที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างจะแยกกันไม่ได้คิดภาษีแบบเดียวกัน ที่ดินจะใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้างก็ราคาประเมินทุนทรัพย์สำหรับสิ่งปลูกสร้าง ส่วนถ้าเป็นคอนโด ห้องชุดก็จะเป็นราคาประเมินห้องชุดนั่นเอง

    ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่เหมือนกันหรือไม่ ?

    ซึ่งกฎหมายภาษีเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ นั้นได้รับการแก้ไขให้เข้ากับยุคสมัยแต่ก่อนก็จะเป็นภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่แต่ว่าปัจจุบันก็จะใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทน เพราะภาษีโรงเรือน ฯ นั้นนานมากแล้วตั้งแต่ พ.ศ. 2475 และพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ก็ พ.ศ. 2508 นานโขเลย และยังมีปัญหาและข้อจำกัดค่อนข้างเยอะเกี่ยวกับ ฐานภาษี-อัตราภาษี การลดหย่อนภาษี ซึ่งไม่ค่อยจะเข้ากับปัจจุบัน การแทนที่ด้วยกฎหมายภาษีที่ดิน ฯ ก็จะสอดคล้องกันมากกว่า

    การมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นประโยชน์อย่างไร ?

    การเก็บภาษีนั้นประโยชน์จะตกไปอยู่ที่ประเทศชาติและส่วนรวม หากเราไม่มีการเก็บภาษีเลยมันก็ยากที่อะไร ๆ มันจะพัฒนาไปได้ และภาษีก็มีหลายแบบมาก  ๆ สำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มาแทนภาษีโรงเรือน ฯ แบบเดิมนั้นจะมีประโยชน์หลายอย่างดังด้านล่างนี้

    1. ช่วยลดความเหลื่อมล้ำผู้มีทรัพย์สินมูลค่าสูง มีภาระต้องเสียภาษีมากกว่าผู้ที่มีทรัพย์สินมูลค่าต่ำ ซึ่งจะทำให้เกิดความเป็นธรรมและช่วยลดความเหลื่อมล้ำในสังคมได้ เรียกง่าย ๆ ก็คือจะมีการคิดคำนวณภาษีในแบบเดียวกันตามมูลค่าของทรัพย์สินเลย ไม่ได้ขูดรีดเปอร์เซ็นต์การจ่ายภาษีว่าใครมีเยอะกว่ากัน ซึ่งอัตราการจ่ายจะห้องหรือมากส่วนหนึ่งก็อยู่ที่การใช้ประโยชน์ของผู้ครอบครองด้วย
    2. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นลดการใช้ดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ในการประเมินภาษีและกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินใช้ประโยชน์ในดินอย่างมีประสิทธิภาพ อีกทั้งยังลดปัญหาการกักตุนเพื่อเก็งกำไรได้อีกด้วย จะเป็นการกระตุ้นให้เกิดการกระจายการถือครองที่ดินได้
    3. อปท.มีรายได้เพียงพอที่จะนำไปลงทุนและจัดบริการสาธารณะให้ดีและมีคุณภาพสำหรับประชาชนจริง ๆ เป็นการเพิ่มรายได้ของ อปท.อย่างหนึ่งด้วยนั่นเอง
    4. ทำให้ประชาชนในพื้นที่ตรวจสอบการทำงานของ อปท.ได้ ว่าเก็บภาษีอย่างเป็นธรรมใหม เก็บทั่วถึงใหม แถมยังติดตามการใช้จ่ายเงินภาษีซึ่งเก็บภาษีจากประชาชนในพื้นที่ได้ ว่าเอาไปพัฒนาอะไรในท้องถิ่นบ้างและได้อะไรอย่างที่ประชาชนต้องการจริง ๆ ไหม ก็คือมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ประชาชนตรวจสอบได้ตลอดนั่นเอง

    มีใหมทรัพย์สินที่ได้รับยกเว้นการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ?

    มีทรัพย์สินบางส่วนเหมือนกันที่ได้รับการยกกเว้นการเสียภาษีที่ดิน ฯ ส่วนใหญ่ก็ไม่ใช่ทรัพย์สินที่ถือครองแบบส่วนบุคคลหรือนิติบุคคล ส่วนมากจะเป็นที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เพื่อสาธารณะประโยชน์มากกว่า ส่วนจะมีอะไรบ้างนั้นอ่านใน 12 ข้อนี้ได้เลย

    1. ทรัพย์สินส่วนสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
    2. ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่มิได้ใช้หาผลประโยชน์
    3. ทรัพย์สินของรัฐหรือของหน่วยงานรับที่ใช้ในกิจการของรัฐหรือของหน่วยงานของรัฐหรือกิจการสาธารณะ โดยมิได้ใช้หาผลประโยชน์
    4. ทรัพย์สินที่เป็นที่ทำการขององค์การสหประชาชาติ ทบวงการชำนัญพิเศษขององค์การสหประชาชาติ หรือองค์การระหว่างประเทศอื่น ที่ประเทศไทยมีข้อผูกพันให้ยกเว้นภาษีตามสนธิสัญญาหรือความตกลง
    5. ทรัพย์สินที่เป็นที่ทำการสถานทูตหรือสถานกงสุลของต่างประเทศตามหลักถ้อยทีถ้อยปฏิบัติต่อกัน
    6. ทรัพย์สินของสภากาชาดไทยก็ได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเช่นกัน
    7. ทรัพย์สินที่เป็นศาสนสมบัติไม่ว่าของศาสนาใด เฉพาะที่มิได้ใช้หาผลประโยชน์
    8. ทรัพย์สินที่ใช้เป็นสุสานสาธารณะหรือฌาปนสถานสาธารณะ โดยมิได้รับประโยชน์ตอบแทน
    9. ทรัพย์สินที่เป็นของมูลนิธิหรือองค์การที่ประกอบกิจการสาธารณะ ทั้งนี้ เฉพาะที่มิได้ใช้หาผลประโยชน์
    10. ทรัพย์สินของเอกชนเฉพาะส่วนที่ได้ยินยอมให้ทางราชการจัดให้ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ หรือทรัพย์สินของเอกชนที่ได้ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ โดยเจ้าของทรัพย์สินนั้นมิได้ใช้ หรือหาผลประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น
    11. ทรัพย์ส่วนกลางตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด และที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคตามกฎหมาย ว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์
    12. ทรัพย์สินตามที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา

    ทั้งหมดที่กล่าวมา 12 ข้อนี้ล้วนได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็ยกเว้นแต่ว่ามีการนำไปใช้เพื่อหาประโยชน์ขึ้นมา ประชาชนอย่างเรา ๆ ก็จะครอบครองที่สาธารณะไม่ได้อยู่แล้ว ทุกที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถือครองเลยจะต้องมีการจ่ายภาษีให้ถูกต้อง

    การคำนวณภาษีในแต่ละปีทำอย่างไร ?

    อย่างที่กล่าวในข้างต้นตามหัวข้อก่อนนี้ว่าทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นจะมีการคิดคำนวณ การประเมินที่แตกต่างกันไป ซึ่งจะมีแยกเป็นสำหรับที่ดิน สำหรับสิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด (คอนโด) ต่างหาก มีดูกันว่าการคำนวณภาระภาษีของแต่ละแบบที่ต้องเสียตามกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นเป็นแบบไหน

    1. ที่ดินแบบไม่มีสิ่งปลูกสร้าง

    คำนวณโดยเอา ภาระภาษี = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี ทั้งนี้ก็กำหนดให้ มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินต่อตารางวา x  ขนาดของพื้นที่ดิน

    2. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

    คำนวณโดยการเอาภาระภาษี = มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง x อัตราภาษี ทั้งนี้กำหนดให้มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินต่อตารางวา ขนาดพื้นที่ดิน มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างต่อตารางเมตร x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง – ค่าเสื่อมราคา

    3. ห้องชุด (คอนโด)

    การคิดคำนวณจะเป็น ภาระภาษี = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี ทั้งนี้กำหนดให้มูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดต่อตารางเมตร x ขนาดพื้นที่ห้องชุด (ตารางเมตร)

    ซึ่งทั้งหมดนี้ผู้ที่ต้องกำหนดและประเมินทรัพย์สินคือกรมธนารักษ์ ไม่ว่าจะเป็นกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง ห้องชุด รวมไปถึงอัตราค่าเสื่อมราคาด้วย ไม่ใช่ว่าจะจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้วผู้ถือครองจะกำหนดได้เอง มันทำไม่ได้นะ

    บทสรุป

    การจ่ายภาษีเป็นหน้าที่อยู่แล้วใครที่ถือครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นก็ต้องคิดคำนวณภาระภาษีตามจริง ซึ่งก็อาจจะมีช่องทางในการลดภาษีได้แต่ก็ไม่เกินร้อยละ 75 ของภาระภาษีที่ต้องเสีย ซึ่งจะลดได้แค่ไหนก็ขึ้นอยู่กับว่าการถือครองทรัพย์สินนั้นเพื่อการใดด้วย ใครที่ถือครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ห้องชุดก็อย่าลืมศึกษาภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ดี และอย่าลืมจ่ายตามวันเวลาที่กำหนด และภาษีที่ดิน ฯ นั้นผ่อนจ่ายก็ได้สะดวกแบบไหนเราก็จ่ายตามแบบของเราได้เลย