ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าเป็นหนึ่งในช่องทางสร้าง Cash Flow ที่มั่นคง อย่างไรก็ตาม ปัญหาใหญ่ที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนมักมองข้ามคือ “ภาษีธุรกิจให้เช่า” การวางแผนภาษีที่ไม่ถูกต้อง ไม่เพียงแต่ทำให้เสียสิทธิประโยชน์ทางภาษีสูงสุด แต่ยังเสี่ยงต่อเบี้ยปรับและเงินเพิ่มจากกรมสรรพากรโดยไม่จำเป็น
Station Account® สรุปทุกประเด็นทางภาษี กฎหมาย และการบันทึกบัญชีที่ทั้งฝั่ง “ผู้ให้เช่า” และ “ผู้เช่า” ต้องทราบ เพื่อบริหารจัดการภาระภาษีได้อย่างเฉียบขาดและถูกต้อง 100%
ภาษีธุรกิจให้เช่า คืออะไร? จัดอยู่ในเงินได้ประเภทไหน
ภาษีธุรกิจให้เช่า คือ ภาระภาษีที่เกิดขึ้นจากการนำทรัพย์สิน เช่น อสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน อาคาร คอนโด โรงงาน) หรือสังหาริมทรัพย์ (เครื่องจักร รถยนต์) ออกให้ผู้อื่นเช่าเพื่อแลกกับค่าตอบแทน
ตามประมวลรัษฎากร เงินได้จากการให้เช่าจัดเป็น เงินได้พฤติการณ์ประเภทที่ 5 (เงินได้มาตรา 40(5)) ซึ่งมีเกณฑ์การหักค่าใช้จ่ายและการคำนวณภาษีที่แตกต่างจากเงินได้ประเภทอื่นอย่างสิ้นเชิง
สรุปประเภทภาษีที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจให้เช่า
ประเภทภาษี | ฐานภาษี / อัตราภาษี | ผู้มีหน้าที่เสียภาษี | หมายเหตุ | |
1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา | 5% – 35% (ตามขั้นบันได) | ผู้ให้เช่า (บุคคลธรรมดา) | หักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 30% หรือตามจริง | |
2. ภาษีเงินได้นิติบุคคล | 20% (กำไรสุทธิ) / SME 15% | ผู้ให้เช่า (บริษัท/หจก.) | คำนวณจากรายได้หักค่าใช้จ่ายจริง | |
3. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT) | 5% (อสังหาฯ) / 3% (สังหาริมทรัพย์) | ผู้เช่า (นิติบุคคล) | ผู้เช่ามีหน้าที่หักและนำส่งสรรพากร | |
4. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | อัตราตามมูลค่าและประเภทการใช้ประโยชน์ | เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ | อัตราการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ | |
ข้อสังเกตสำคัญเรื่อง VAT: บริการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ตามมาตรา 81(1)(ต) แต่หากเป็นการให้เช่าพร้อมบริการ (เช่น ค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าบริการดูแล) ส่วนของบริการจะต้องนำมาคำนวณ VAT 7% หากมีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี ผู้ประกอบการควรพิจารณาทำการ [รับจด Vat] แยกสัญญาอย่างถูกต้องเพื่อป้องกันความเสี่ยงภาษีย้อนหลัง |
| |||
เปรียบเทียบ ภาษีให้เช่า: บุคคลธรรมดา VS นิติบุคคล
ประเด็นเปรียบเทียบ | บุคคลธรรมดา | นิติบุคคล (บริษัท / หจก.) |
การหักค่าใช้จ่าย | หักเหมาได้สูงสุด 30% หรือตามจริง (ต้องมีหลักฐาน) | หักได้ตามจริงทั้งหมด (ดอกเบี้ยกู้, ค่าเสื่อมราคา, ค่าซ่อมแซม) |
อัตราภาษีสูงสุด | สูงสุด 35% (ยิ่งรายได้สูงยิ่งจ่ายแพง) | 20% (SME เว้น 300,000 บาทแรก กำไร 300k-3m เสีย 15%) |
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT) | ถูกหัก 5% (นำไปเครดิตภาษีปลายปีได้) | ถูกหัก 5% (นำไปเครดิตภาษีประจำปีได้) |
ความน่าเชื่อถือทางบัญชี | ต่ำ ตรวจสอบเอกสารยาก | สูง ต้องมีระบบ [รับทำบัญชี] และตรวจสอบงบ |
เคสการคำนวณภาษีและการบันทึกบัญชีธุรกิจให้เช่า
Case 1: การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ให้เช่าอาคารพานิชย์)
โจทย์: นาย A ให้เช่าอาคารพานิชย์ รายได้ค่าเช่า 100,000 บาท/เดือน (รวม 1,200,000 บาท/ปี) เลือกหักค่าใช้จ่ายเหมา 30%
• รายได้รวมทั้งปี: 1,200,000 บาท
• หัก ค่าใช้จ่ายเหมา (30%): 360,000 บาท
• เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย: 840,000 บาท
• หัก ค่าลดหย่อนส่วนตัว: 60,000 บาท
• เงินได้สุทธิเพื่อคำนวณภาษี: 780,000 บาท
การคำนวณภาษีแบบขั้นบันได:
– 0 – 150,000 บาทแรก = ยกเว้น (0 บาท)
– 150,001 – 300,000 บาท (150,000 x 5%) = 7,500 บาท
– 300,001 – 500,000 บาท (200,000 x 10%) = 20,000 บาท
– 500,001 – 780,000 บาท (280,000 x 15%) = 42,000 บาท
👉 ภาษีที่ต้องชำระรวม: 69,500 บาท
(หมายเหตุ: หากผู้เช่านิติบุคคล หัก ณ ที่จ่ายไว้ 5% เป็นเงิน 60,000 บาท นาย A จะจ่ายภาษีเพิ่มเพียง 9,500 บาท)
Case 2: การบันทึกบัญชีฝั่งผู้เช่า (นิติบุคคล) และการหัก ณ ที่จ่าย
โจทย์: บริษัท B (ผู้เช่า) ตกลงจ่ายค่าเช่าสำนักงานให้ บริษัท C (ผู้ให้เช่า) เดือนละ 50,000 บาท (ไม่มี VAT) โดยบริษัท B ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5%
เดบิต/เครดิต การบันทึกบัญชีของบริษัท B (ผู้เช่า):
Dr. ค่าเช่าอาคาร 50,000.00 |
(การจัดทำงบการเงินและยื่นภาษีประจำปีที่ถูกต้อง จำเป็นต้องใช้บริการ [รับปิดงบบัญชี] โดยผู้สอบบัญชีรับอนุญาต เพื่อป้องกันข้อผิดพลาดทางบัญชี)
4 คำถามที่พบบ่อย (FAQ) เรื่องภาษีธุรกิจให้เช่า
- Q1: ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องเปิดใบกำกับภาษีหรือไม่?
Ans: ไม่ต้องเปิด เนื่องจากบริการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ผู้ให้เช่าออกเพียง “ใบรับเงิน” หรือ “ใบเสร็จรับเงิน” เท่านั้น - Q2: หากผู้เช่าจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 1 ปี หรือเงินประกัน ต้องคิดภาษีอย่างไร?
Ans: เงินค่าเช่าล่วงหน้าถือเป็นรายได้ตามเกณฑ์สิทธิ (ต้องทยอยรับรู้เป็นรายได้ตามงวด หรือรับรู้ทันทีตามข้อเท็จจริง) ส่วน เงินประกัน/เงินมัดจำ หากมีเงื่อนไขต้องคืนเมื่อหมดสัญญา จะไม่ถือเป็นรายได้ภาษี แต่ถ้ามีการริบเงินประกัน จะต้องนำมารวมคำนวณเป็นรายได้ภาษีทันที - Q3: ใครเป็นผู้มีหน้าที่จ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า?
Ans: ตามกฎหมาย เจ้าของกรรมสิทธิ์ (ผู้ให้เช่า) เป็นผู้มีหน้าที่ชำระภาษีต่อท้องถิ่น แต่ในทางปฏิบัติ สามารถระบุในสัญญาเช่าให้ “ผู้เช่า” เป็นผู้รับภาระจ่ายแทนได้ - Q4: เช่าคอนโดทำออฟฟิศ นำค่าเช่ามาตัดเป็นค่าใช้จ่ายบริษัทได้หรือไม่?
Ans: สามารถนำมาตัดเป็นค่าใช้จ่ายบริษัทได้ หากมีสัญญาเช่าในนามบริษัทชัดเจน และบริษัททำการหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% พร้อมยื่น ภ.ง.ด.3/53 ส่ง [กรมสรรพากร] อย่างถูกต้องทุกเดือน
สรุป: บริหารภาษีธุรกิจให้เช่าอย่างมืออาชีพกับ Station Account®
การทำธุรกิจให้เช่าไม่ได้จบแค่การเก็บค่าเช่า แต่คือการวางโครงสร้างภาษีให้ถูกประเภท แยกสัญญาเช่าและบริการให้ชัดเจน และบันทึกบัญชีอย่างเป็นระบบเพื่อสร้าง Margin และ ROI สูงสุดให้กับธุรกิจ
หากคุณต้องการวางแผนภาษีธุรกิจให้เช่า จัดทำบัญชี หรือปิดงบการเงินอย่างถูกต้องโดยทีมงานมืออาชีพ Station Account® พร้อมเป็นพาร์ตเนอร์เคียงข้างธุรกิจคุณ
เรื่องล่าสุด
